به گزارش وارش نیوز : این وضعیت، تولید مسکن را به دلیل افزایش سرسامآور هزینههای ساخت و کاهش توان خرید متقاضیان واقعی، در معرض فشار مرگباری قرار داده است.
دلایل بحران: فراتر از گرانی خانه
مسکن، که همواره به عنوان پیشران اصلی اقتصاد ایران تلقی میشود، پیش از جهش اخیر دلار نیز حال و روز خوشی نداشت. سالهاست که عرضه تولیدی از تقاضای انباشته عقب مانده و سازندگان حرفهای به دلیل ریسکهای بالا، بوروکراسیهای فرسایشی و نبود حمایت مالی، از این بازار کنارهگیری کردهاند. این انباشت تقاضا در برابر عرضهای نحیف، زخمی کهنه بود که اکنون با «تیغ دلار ۱۳۰ هزار تومانی» سر باز کرده است.
مساله اصلی دیگر «گرانشدن خانه» نیست، بلکه «غیرممکن شدن تولید» است:
شلیک مستقیم به هزینههای ساخت: افزایش نرخ ارز، مستقیماً هزینه تمامشده ساخت را هدف قرار میدهد. تمامی نهادههای اصلی، از تجهیزات وارداتی تا مصالح داخلی که قیمتگذاریشان به دلار وابسته است (مانند فولاد و سیمان)، وارد یک مسیر تورمی غیرقابل کنترل شدهاند.
عقبنشینی تولیدکنندگان: سازندهای که پیشتر با کمبود نقدینگی دست و پنجه نرم میکرد، اکنون با هزینههایی مواجه است که روزبهروز از کنترل خارج میشوند. این امر منجر به کوچکتر شدن بیشتر سفره عرضه مسکن خواهد شد.
نتیجه این چرخه، عدم دستیابی بازار به رونق یا حتی ثبات است؛ بلکه بازار به باتلاق رکود تورمی عمیقتری فرو میرود. قیمتها به دلیل هزینههای تولید میل به صعود دارند، اما به دلیل قفل شدن معاملات، قدرت خرید خانوارها به شدت کاهش یافته و فاصله مسکن با درآمد خانوار به یک شکاف اجتماعی تبدیل شده است.
بر اساس دیدگاه شش کارشناس بازار مسکن، دلار ۱۳۰ هزار تومانی نه یک شوک مقطعی، بلکه آغاز فصلی جدید از بحران است؛ بحرانی که اگر چارهای برای آن اندیشیده نشود، مسکن را از «کالای دستنیافتنی» به «رویای ازدسترفته» بخش بزرگی از جامعه ایران بدل خواهد کرد.
تحلیل کارشناسان: لزوم جهش دستمزد در برابر تورم
سید محمود فاطمی عقدا، رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، تأکید میکند که بازارهای موازی (طلا، ارز، بورس) سیر صعودی خود را آغاز کردهاند و به نظر میرسد کنترل این بازارها از دست دولت خارج شده و سیاستی برای مهار آنها دیده نمیشود.
وی در ادامه به تأثیر این تورم بر دستمزدها اشاره میکند:
دستمزد دستوری کافی نیست: طرح افزایش ۲۵ درصدی حقوق و دستمزد که بهصورت دستوری هر ساله اجرا میشود، در شرایط فعلی کافی نیست. دولت باید از رویکرد دستوری صرف نظر کرده و با نگاهی واقعبینانه به تورم، یک کف درآمدی واقعی برای تأمین معیشت خانوارها در نظر بگیرد.
نیاز به جهش واقعی دستمزد: برای سامان دادن زندگی مردم و کاهش خط فقر، ضروری است که در میزان دستمزدها شاهد یک «جهش» متناسب با واقعیت تورم باشیم.
افزایش قیمت در زنجیره ساخت: بهتبع تورم نرخ دلار، انتظار افزایش قیمت قابل توجه در حاملهای انرژی، حمل و نقل و مهمتر از همه، مصالح ساختمانی (که هماکنون در فولاد، سیمان و تجهیزات نمود یافته است) وجود دارد.
«خداحافظی سازندگان با مسکن»؛ فرار سرمایه از کانون تولید
پیامدهای خروج تدریجی تولیدکنندگان از بازار ساخت و ساز
عبارت «خداحافظی سازندگان با مسکن» خلاصهای قدرتمند از وضعیت فعلی بازار ساخت و ساز ایران است؛ بازاری که در آن، تولیدکنندگان حرفهای و سرمایهگذاران باسابقه، به دلایلی ساختاری و اقتصادی، در حال قطع ارتباط خود با این حوزه هستند. این خروج تدریجی، نهتنها به معنای توقف ساخت و ساز نیست، بلکه نشاندهنده مرگ سرمایهگذاری بلندمدت در بخش مسکن و تشدید بحران عرضه در سالهای آینده است.
چرا سازندگان میدان را ترک میکنند؟
دلایل این «خداحافظی» چندوجهی و عمیقتر از نوسانات کوتاهمدت بازار است و به سه دسته اصلی تقسیم میشود: ریسک، هزینه و بوروکراسی.
۱. ریسکهای غیرقابل مدیریت
بازار مسکن ایران به دلیل بیثباتی اقتصادی و نرخ ارز، به یک بازار سفتهبازانه تبدیل شده است نه تولیدی. سازنده حرفهای نیازمند ثبات در هزینهها و قیمت فروش نهایی است. وقتی نرخ ارز به شکلی غیرقابل پیشبینی تغییر میکند، برآورد هزینههای یک پروژه سهساله عملاً غیرممکن میشود. این ریسک، سود مورد انتظار را میبلعد و سرمایهگذار را به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالاتر و ریسک پایینتر (مانند خرید ارز یا طلا) سوق میدهد.
۲. انفجار هزینههای تولید (تورم ساخت)
همانطور که در گزارشهای قبلی اشاره شد، افزایش نرخ دلار مستقیماً بر هزینههای ساخت اثر میگذارد.
مصالح وابسته به ارز: قیمت فولاد، سیمان، تجهیزات وارداتی، و حتی بسیاری از مصالح داخلی که قیمت مواد اولیه آنها دلاری است، با شوکهای ارزی افزایش مییابد.
افزایش دستمزد و حمل و نقل: تورم عمومی، هزینههای نیروی کار و لجستیک پروژه را نیز به شدت بالا میبرد.
در نتیجه، هزینه تمامشده یک واحد مسکونی به رقمی میرسد که فروش آن با قیمت منطقی به مصرفکننده نهایی، دیگر امکانپذیر نیست یا سودآوری لازم را ندارد.
۳. موانع بوروکراتیک و نبود حمایت
علاوه بر ریسکهای اقتصادی، سازندگان همواره با بوروکراسیهای فرساینده، فرایندهای طولانی اخذ مجوز و نبود حمایتهای مالی هدفمند مواجه بودهاند. این موانع، همراه با نبود شفافیت در قوانین، زمان و سرمایه را قفل میکند، در حالی که نقدینگی باید در جریان باشد.
پیامد: رکود مزمن و اجتماعی شدن بحران
وقتی تولیدکنندگان «عطای این بازار پرریسک را به لقایش میبخشند»، نتیجه نهایی برای جامعه و اقتصاد این خواهد بود:
توقف تولید و تشدید کمبود عرضه: با خروج تدریجی سازندگان، پروژههای جدید متوقف شده و فاصله بین عرضه و تقاضا (که اکنون خود یک بحران است) عمیقتر میشود.
حبس شدن سرمایه در خانههای موجود: سرمایهها به جای ورود به چرخه تولید، در قالب خرید و احتکار واحدهای نیمهتمام یا آماده، بازار را سفتهبازانهتر میکند.
از بین رفتن طبقه متوسط سازندگان: در این شرایط، تنها سازندگان بسیار بزرگ (با پشتوانه مالی قوی) یا سازندگان بسیار کوچک (که صرفاً برای مصرف شخصی میسازند) باقی میمانند و خلاء تولیدکنندگان متوسط از بین میرود.
جمعبندی: «خداحافظی سازندگان» یک هشدار جدی است مبنی بر اینکه بدون ثبات اقتصادی، کنترل تورم هزینهها و تسهیل مقررات، مسکن به عنوان یک کالای زیربنایی، از مسیر تولید خارج شده و تبدیل به دارایی صرفاً سفتهبازانه خواهد شد که دسترسی اکثریت جامعه به آن تقریباً ناممکن میشود.
قیمت بالای مسکن؛ سپر دفاعی در برابر گرانی دلار یا موتور محرک رکود؟
رابطه میان نوسانات شدید نرخ ارز و بازار مسکن همواره محل بحث کارشناسان بوده است. در شرایطی که کاهش ارزش ریال و افزایش قیمت دلار، انتظارات تورمی را دامن میزند، برخی معتقدند قیمت بالای مسکن به عنوان یک سپر دفاعی برای حفظ ارزش سرمایهها عمل میکند، اما این امر به قیمت توقف تولید و نابودی قدرت خرید عموم مردم تمام میشود.
در ادامه، نظرات کارشناسان مختلف در مورد این رابطه پیچیده و پیامدهای آن بر اقتصاد کلان و بازار ساخت و ساز آورده شده است.
۱. دیدگاه مشاوران املاک: سپر دفاعی با هزینههای جانبی
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، معتقد است که به دلیل قیمت بالای ذاتی مسکن، تأثیرپذیری مستقیم تورم بازارهای موازی (مانند طلا و ارز) بر بازار مسکن، در کوتاهمدت تعدیل میشود و حتی ممکن است در برخی موارد، بالعکس عمل کند.
با این حال، او هشدار میدهد که افزایش نرخ دلار، به طور مستقیم سطح درآمد عمومی مردم را تضعیف کرده و در نتیجه، قدرت خرید متقاضیان واقعی کاهش مییابد.
عوامل کلیدی رونقبخش (از دیدگاه گودرزی):
کنترل بازارهای موازی و مهار تورم.
هدایت تسهیلات بانکی ارزان به سمت تولید مسکن.
افزایش پایدار سطح درآمد عمومی جامعه.
گودرزی تأکید میکند که هرچند با افزایش قیمت طلا و ارز، قیمت مسکن نیز تحت فشار افزایشی قرار میگیرد (که ناشی از افزایش نرخ نهادههای ساختمانی است)، اما در نهایت شاهد رکود عمیقتر از لحاظ اشتغال در بخش ساخت و ساز خواهیم بود.
۲. دیدگاه اقتصاددانان مسکن: بهروزرسانی متناسب با دلار
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن، بر رابطه مستقیم و اجتنابناپذیر میان نرخ ارز و قیمت مسکن تأکید دارد:«بازار مسکن تا جایی که کشش تقاضا وجود داشته باشد، خودش را با نرخ دلار بهروزرسانی خواهد کرد. فرآیند افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ ارز رخ خواهد داد.»
بیضایی این افزایش قیمت را واکنشی کوتاهمدت میداند، زیرا اقتصاد ایران فاقد پیشبینیپذیری بلندمدت است و فواصل ششماهه برای تحلیل اقتصادی منطقیتر به نظر میرسد. در نتیجه، پس از جهش ارزی، قیمت مسکن نیز تا سقف مشخصی خود را با نرخ ارز هماهنگ میکند.
۳. دیدگاه تحلیلگران: دو عامل اصلی افزایش قیمت و رکود
بیتالله ستاریان، تحلیلگر بازار مسکن، دو عامل اصلی را در گرانی مسکن شناسایی میکند که رابطه مستقیمی با دلار دارند اما اثرات متفاوتی ایجاد میکنند:تورم نهادههای ساختمانی: اگرچه وابستگی مستقیم صنعت ساختمان به ارز ۲۰ درصد برآورد میشود، اما اثرات غیرمستقیم آن بر مصالح، هزینه تمامشده را به شدت افزایش میدهد.
اختلاف عرضه و تقاضا (انباشتگی تقاضا): در دوره رکود فعلی، تولیدکنندگان خرد از بازار خارج شدهاند (به دلیل صرفه نداشتن ساخت و پیشبینیناپذیری). این کمبود عرضه در برابر تقاضای انباشته، به محض جذابیتزدایی بازارهای موازی (مانند طلا)، باعث میشود مسکن مقصد بعدی نقدینگی سرگردان شده و فنر قیمتها باز شود.
ستاریان نتیجه میگیرد که حتی بدون در نظر گرفتن گرانی دلار، فاصله فاحش عرضه و تقاضا بهتنهایی عامل افزایش قیمت در درازمدت خواهد بود.
۴. دیدگاه شهرسازی: تضعیف اقتصاد کلان و انباشتگی تقاضا
سهراب مشهودی، مسئول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران، بر جنبههای کلانتر تأکید دارد:قیمت ضمنی: با ارزان شدن ریال، قیمت ضمنی مسکن بالا میرود؛ یعنی قیمت ملک (به ریال) نسبت به تورم دلار عقبتر است، اما این امر به معنای قدرت خرید نیست.
تأثیر درازمدت بر اقتصاد: تداوم فشار بر اقتصاد کلان باعث کاهش قدرت خرید، کاهش بیشتر حجم ساخت و ساز و افت شدید اشتغال خواهد شد.
تأثیر دوطرفه: در نهایت، اقتصاد ضعیف، بازار مسکن را ضعیفتر و بازار مسکن ضعیف (به دلیل توقف ساخت و رکود اشتغال)، اقتصاد کلان را تضعیف میکند. این وضعیت، انگیزه تولید را از بین برده و تقاضای انباشته را تشدید میکند.
در پایان اجماع کارشناسان نشان میدهد که گرانی دلار، اگرچه قیمت مسکن را به عنوان یک دارایی دفاعی بالا میبرد، اما همزمان با از بین بردن قدرت خرید و توقف انگیزه تولید، بازار را به سمت رکودی هدایت میکند که ریشه در کمبود عرضه و نابودی اشتغال در بخش ساختوساز دارد.